Déficit foncier : les lacunes du dispositif

Le déficit foncier est un dispositif séduisant pour les investisseurs en immobilier locatif. Toutefois il est important d'en connaitre les limites avant d'investir...

Mis à jour le mardi 21 mai 2013, par

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Déficit foncier : une niche fiscale attractive

Lors de la réalisation de travaux d’amélioration ou de rénovation d’un bien locatif il est possible de déduire les frais engagés de ses revenus locatifs, et donc réduire voire annuler son imposition : c’est le déficit foncier.

Le dispositif permet de déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier chaque année et jusqu’à 15 300 € sur l’ensemble du patrimoine dans le cas d’un investissement Périssol.

Le montant du déficit foncier (recette déduite des frais) vient en déduction de votre revenu global, (revenus professionnels, financiers… ).

Déficit foncier : régime d’imposition obligatoire

Lors d’un déficit foncier, le propriétaire est contraint de déclarer ses revenus sous le régime réel d’imposition. Hors, le régime micro foncier réservé aux contribuables qui réalisent moins de 15.000 € de recettes de location nue par an, permet un abattement de 30% de l’ensemble des charges.

Il est donc important pour les personnes concernées de vérifier si le déficit foncier n’est pas pénalisant par rapport à une déclaration classique au régime micro foncier.


Attention! : En cas de crédit, les intérêt d'emprunts sont déduits des recettes avant le déficit foncier. Le déficit imputable n’est inférieur au déficit foncier total que lorsque les intérêts d’emprunts déduits dans l’année sont supérieurs aux loyers encaissés.

Déficit foncier : attention aux vacances locatives !

Entre deux locataires, il se peut qu’une période de vacance locative s’installe, notamment en zone rurale. Pour bénéficier des avantages du déficit foncier, il faut justifier d’un location effective jusqu’à la 3eme année qui suit l’imputation du déficit.

Si la location est interrompue durant cette période la réduction d’impôt est recalculée et revue à la baisse. Le déficit n’est pas perdu mais devra être reporter sur les années suivantes. La période de vacance locative est donc doublement pénalisante pour le propriétaire puisqu’il ne touche pas de revenu et subi un impact fiscal.


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