Immobilier locatif dans l'ancien : Les conseils pour bien acheter

Si acheter un bien ancien pour la location comporte des risques, bien mené un investissement locatif dans l'ancien peut s’avérer très intéressant . Zoom sur les précautions à prendre et les avantages lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier locatif ancien...

Mis à jour le lundi 23 juin 2014, par

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Immobilier locatif ancien : Une très bonne opportunité

Il faut bien l’avouer le dispositif Duflot est loin d’être aussi attractif que ne le fut le Scellier à ses débuts lorsqu’il offrait une réduction d’impôt s’élevant à 25% du prix d’acquisition. D’autant plus que la révision à la baisse des plafond de loyer réduit mécaniquement le rendement d’un investissement dans le Duflot.

Actuellement, il est donc intéressant de se tourner dans l’ancien. En effet, acheter dans l’ancien offre certains avantages par rapport au neuf, mais l’opération peut aussi s’avérer plus risquée. Il convient donc de prendre les précautions nécessaires avant toute transaction et d’évaluer au mieux le potentiel de l’investissement.

Immobilier locatif ancien : Attention à l’emplacement !

L’objectif d’un investissement locatif est d’obtenir un rendement permettant au minimum de combler le crédit et au mieux de percevoir un complément de revenu régulier.

Mais focaliser uniquement sur le prix du bien et le montant du loyer est un mauvais calcul lors d’un investissement locatif.

Le plus important étant la localisation du bien. En effet, pour être rentable le bien devra être louer en continu. Les vacances locatives nuisent très fortement à la rendement locatif . Il faut donc choisir avec précautions le lieu et le type de bien.

Un logement trop petit, studio ou F1 sera généralement loué par des étudiants et donc soumis à de nombreux changements de baux. De plus l’offre est très forte sur ce type de bien. Le risque de vacances locatives et donc plus important qu’en proposant un bien un peu plus grand, ou peut évoluer une famille sur plus long terme.

Il faudra ensuite particulièrement bien étudier la demande locative. Les lieux ou la demande est la plus élevée sont basés dans ou à proximité des grandes agglomérations, et proches des transports, des commerces et des établissements scolaires.

Acheter dans l’ancien et donc dans ce cas un avantage, puisqu’il est bien plus simple d’évaluer la demande locative sur un bien déjà implanté depuis plusieurs années que sur un site récent quasiment vierge de construction.

Immobilier locatif : les avantages de l’ancien

Ensuite, l’investisseur devra porter toute son attention sur la qualité du bien, en effet un bien ancien même sans être vétuste n’est peut être plus aux normes de construction, de plus en plus strictes. Il faudra donc bien évaluer le coût des travaux qui va s’ajouter à la facture du prix d’achat.

La contrainte des travaux peut finalement s’avérer positive en terme d’investissement locatif. En effet, un logement nécessitant de lourds travaux, peut être fortement négocié lors de l’achat et aboutir à un prix très intéressant.

Ensuite grâce au déficit foncier qui permet de déduire les dépenses engagées pour les travaux des recettes locatives, les frais engagés pour réhabiliter le bien sont considérablement réduits voir effacés.

Et ne l’oublions pas, dans l’ancien il est possible d’acheter un bien occupé. Cela permet de percevoir immédiatement un revenu puisqu’il est inutile de chercher un locataire. Par la suite une décote sur le prix du bien sera réalisée en cas de revente puisqu’acquis en dessous du prix du marché.


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