Investissement locatif : 3 pistes pour acheter moins cher

Les Français plébiscitent l'immobilier, ils sont nombreux à choisir la pierre pour investir. Bien mené, l’investissement locatif permet de recevoir des revenus réguliers tout en préservant son capital. Mais le marché immobilier tendu peut décourager certains investisseurs, refroidis par des prix trop élevés. Pourtant, il est encore possible de trouver des opportunités intéressantes en sortant des sentiers battus.

Mis à jour le lundi 26 novembre 2012, par

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Immobilier locatif : Acheter un bien déjà occupé

Acquérir un logement déjà occupé par un locataire permet de profiter d’un décote sur le prix de marché. La ristourne peut atteindre environ 7 % du prix en Ile-de-France et jusqu’à 20 % en Province. La décote tient compte des "contraintes" due à cette occupation :

- Le temps restant à courir au bail
- Le prix du loyer
- L’âge du locataire

De plus ce type d’achat permet d’éviter la période de vacance locative inévitable après l’acquisition, et offre l’avantage de se renseigner sur le locataire en place.

Immobilier locatif : acheter en nue-propriété

Le démembrement de propriété permet à l’acquéreur de n’acheter que la nue propriété du bien et d’en laisser temporairement l’usufruit à une tierce personne ou à un bailleur social. Le prix d’achat est alors bien en dessous des prix du marché (40 à 50% selon la durée de l’usufruit). Durant toute la durée du démembrement le nue propriétaire n’a aucun frais annexes à régler, c’est l’usufruitier qui paye les factures (charges, impôts...). A l’issue du démembrement (environ 15 à 20 ans ), le nue propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut le mettre en location ou le revendre au prix du marché.

L’avantage de ce montage est à long terme mais est une très bonne solution pour s’offrir un revenu locatif régulier pour sa retraite.

Immobilier locatif : acheter un logement atypique

- le local professionnel : Les surfaces professionnelles ne sont pas valorisées de la même manière que les locaux d’habitation. Elles affichent un prix au mètre carré inférieurs au marché, de 20 à 30%. Il s’agit par exemple d’anciennes boutiques en pied d’immeuble ou d’atelier à réhabiliter.

Pas forcement accueillant au premier coup d’oeil, ce type de bien peut être transformé en logement très original et très prisé. Il faudra pour cela, de l’imagination et généralement le savoir faire d’un architecte, pour tirer profit des particularités du lieu : grande hauteur sous plafond, poutres métalliques, verrières...

Avant d’acheter, il faudra prendre soit de bien évaluer le coût des travaux, souvent important.


Attention! : Transformer un local professionnel en logement nécessite des démarches administratives assez lourdes. L'aval de la copropriété et de la mairie est dispensable pour passer d'un bien professionnel a un bien d'habitation.


- Le souplex : La hausse des prix et la pénurie de logement dans les grandes villes a fait apparaître de nouvelle façon de se loger. Depuis quelques temps arrive sur le marché des bien très atypiques : les souplex. Il s’agit de logement sur deux niveaux dont l’étage inférieur est en sous sol. Très complexe à réhabiliter, ces surfaces bénéficient de peu lumière naturelle et nécessite un système d’aération très efficace.

Compte tenu d’un prix moyen au mètre carré de 20%, il est possible de faire de bonnes affaires. Toutefois , il convient d’être extrêmement prudent, compte tenu des risques de mauvaises surprises lors des travaux et de la mise aux normes de ce type de bien (problème d’humidité, extension illégale...).

En cas de baisse des prix de l’immobilier, la valeur des souplex aménagés risque de chuter rapidement. Il ne faut donc pas investir en vue d’une future revente mais plutôt miser sur revenus fonciers réguliers dans des villes ou la demande locative restera très élevées.


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