Réparations : qui paie quoi ? Répartition entre propriétaire et locataire

Les réparations, c’est sans doute le principal sujet de discorde entre locataires et propriétaires. Face à une facture, le ton peut vite monter. Qui paie quoi ? Charlie Cailloux, du site d'annonces immobilières PAP, explique comment dénouer ce problème et comment distinguer les réparations à la charge du locataire de celles incombant au propriétaire.

Mis à jour le lundi 11 mai 2015, par

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Sur le papier, c’est simple !

Le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations. Un décret de 1987 en fixe une liste non exhaustive : on y trouve notamment le remplacement des joints, du flexible de douche, la vidange de la fosse septique et le ramonage de la cheminée.

Le propriétaire, lui, prend à sa charge les grosses réparations, comme le remplacement d’une fenêtre, ainsi que celles liées à la vétusté, par exemple le changement d’une serrure usagée. La vétusté, c’est la détérioration des choses par le seul effet du temps qui passe.

La distinction entre entretien courant et vétusté est floue

Propriétaires et locataires peuvent parfois se renvoyer la balle. A noter que prochainement une grille de vétusté sera publiée par décret qui devrait faciliter la distinction.

Qui va payer la note ?

Il faut répondre à une question simple : quelle est l’origine du problème ? Le locataire est-il en cause par un défaut d’entretien, une dégradation ? Ou au contraire, s’agit-il seulement de l’usure normale du temps ? L’avis du professionnel chargé de la réparation, le plombier ou l’électricien, peut être utile pour trancher.

Prenons un exemple : un clic-clac neuf est fourni au locataire. Si au bout d’un an, une latte est brisée, la responsabilité du locataire est évidente et il doit financer la réparation. Si, en revanche au bout de 10 ans, le mécanisme d’ouverture se bloque, on présume qu’il s’agit de vétusté et le remplacement est à la charge du propriétaire.

Lorsque les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, ce sont les tribunaux qui tranchent. Ainsi, il a été décidé que le remplacement complet d’un robinet est à la charge du propriétaire. En ce qui concerne un chauffe-eau électrique, le nettoyage est à la charge du locataire ; toutefois, l’opération de détartrage avec dépose du bloc de résistance ne relève pas de l’entretien courant et est à la charge du propriétaire.

Avant l’été, beaucoup de locataires déménagent. Que conseiller à un propriétaire qui va récupérer un logement dégradé ?

Le propriétaire peut financer les réparations aux frais du locataire en retenant des sommes sur le dépôt de garantie. Premièrement, il faut rédiger un état des lieux précis avec le locataire, ou à défaut avec un huissier.

Deuxièmement, il faut justifier au locataire les retenues, par des devis ou des factures dans les deux mois suivant la remise des clés. Si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire peut se retourner contre le locataire et son garant.

De son côté, si le locataire estime que la retenue n’est pas justifiée, soit parce qu’il n’est pas responsable de la dégradation, soit parce que le montant de la retenue est trop important, il pourra saisir la juridiction de proximité pour obtenir gain de cause. C’est alors le juge qui tranchera le principe et le montant de la réparation, en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, en prenant en compte la vétusté mais également l’ancienneté du locataire dans les lieux.


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